Ngại xuống tiền mua nhà đất vì lo vướng quy hoạch

Việc không biết căn nhà có bị ảnh hưởng bởi quy hoạch hay không khiến nhiều người tại TP HCM chưa dám xuống tiền.Chị Lan (36 tuổi) ưng ý một căn nhà riêng 6,8 tỷ đồng tại khu vực Bình Thạnh cũ,nằm trong khu dân cư hiện hữu,đường trước nhà rộng,giấy tờ đầy đủ và phù hợp tài chính gia đình.Trước khi đặt cọc,chị tìm hiểu thêm quy hoạch khu vực thì thấy nhiều thông tin về chỉnh trang đô thị,hạ tầng và các tuyến giao thông mới. Một số hội nhóm cảnh báo nhà đất có thể bị ảnh hưởng,trong khi môi giới khẳng định căn nhà không vướng."Tôi không biết phải dựa vào nguồn nào để xác định chính xác căn nhà có bị ảnh hưởng hay không. Có thông tin đã được phê duyệt,có thông tin mới ở mức phương án và tôi không đủ chuyên môn để phân biệt cũng không biết nhờ ai",chị nói. Sau cả tháng tìm cách kiểm chứng nhưng vẫn chưa xác định được mức độ tác động,chị quyết định chưa mua.Tương tự,anh Phúc,42 tuổi,từng định mua căn nhà khoảng 7,5 tỷ đồng tại phường Bảy Hiền. Chủ nhà khẳng định căn nhà không có vấn đề về quy hoạch,môi giới cũng gửi đường dẫn tra cứu và cho biết tài sản không nằm trong diện giải tỏa. Tuy nhiên,anh lại bắt gặp thông tin về phương án mở rộng đường và chỉnh trang khu vực trên các diễn đàn địa phương."Nếu chỉ nhìn bản đồ quy hoạch thì cũng không biết đường nào là đường dự kiến,đã được phê duyệt,cái nào tác động trực tiếp đến căn nhà",anh nói rồi quyết định không mua.Theo ghi nhận của VnExpress từ nhiều môi giới nhà đất tại TP HCM,lượng khách tìm hiểu nhà phố vẫn duy trì nhưng thời gian ra quyết định kéo dài hơn do người mua dành nhiều công sức kiểm tra quy hoạch.Nếu trước đây quy hoạch chủ yếu được nhà đầu tư quan tâm như một yếu tố tạo dư địa tăng giá,hiện người mua ở thực cũng xem đây là điều kiện để quyết định có nên sở hữu tài sản hay không. Điều khiến họ lo ngại không hẳn là nguy cơ bị thu hồi ngay,mà là không biết căn nhà sẽ chịu tác động thế nào nếu một kế hoạch hạ tầng được triển khai trong vài năm tới.Với nhà riêng,người mua phải tự kiểm tra nhiều lớp thông tin,từ giấy chứng nhận,thế chấp,tranh chấp đến quy hoạch,lộ giới,hành lang bảo vệ công trình,ranh giới thực tế và lối đi chung,riêng. Các thông tin này nằm ở nhiều nguồn,khiến người mua phải tự tra cứu,đối chiếu hoặc nhờ môi giới,công chứng và cơ quan quản lý hỗ trợ. Vì không dễ tra cứu nên nhiều người chọn trì hoãn thay vì chấp nhận rủi ro.Một khảo sát tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan cho thấy khoảng 60% cần thêm thời gian xem xét quy hoạch trước khi quyết định,trong khi 55% coi thông tin quy hoạch rõ ràng là điều kiện tiên quyết để xuống tiền.Theo OneHousing,tâm lý chờ mua cũng gia tăng khi 69% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng 6 tháng đến 2 năm. Riêng nhóm dự kiến giao dịch trong 6-12 tháng tăng từ 32% cùng kỳ năm trước lên 41%.Bất động sản khu trung tâm TP HCM,đoạn gần sông Sài Gòn,tháng 8/2026. Ảnh: Quỳnh TrầnSự thận trọng này cũng góp phần thay đổi cách lựa chọn mua nhà đất. Dữ liệu Batdongsan cho thấy trong nửa đầu năm 2026,54% người mua nhà tại TP HCM ưu tiên căn hộ chung cư,trong khi tỷ lệ tìm kiếm nhà phố,nhà riêng chỉ khoảng 9-23%.Theo ông Đinh Minh Tuấn,Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam,bất động sản trong dự án có lợi thế khi quy hoạch tổng thể,pháp lý và hạ tầng thường được công bố tập trung,giúp người mua dễ hình dung hơn về tài sản trong tương lai.Ngược lại,với nhà đất tự do,người mua phải tự kiểm tra quy hoạch từng thửa đất,lộ giới và các kế hoạch hạ tầng xung quanh. Sự khác biệt này khiến một bộ phận người mua chấp nhận đánh đổi diện tích hoặc giá trên mỗi mét vuông để đổi lấy cảm giác chắc chắn hơn khi xuống tiền.Trong bối cảnh hạ tầng TP HCM liên tục được đầu tư và điều chỉnh,dù thành phố đã có các kênh tra cứu,người mua phổ thông vẫn khó phân biệt đâu là quy hoạch đã được phê duyệt,đâu mới là định hướng và mức độ tác động thực tế đến tài sản.Ông Phan Vi,chuyên gia bất động sản,cho rằng quy hoạch đang trở thành một "bộ lọc" của dòng tiền nhà đất. Người mua có xu hướng loại những tài sản mà họ không xác định được mức độ rủi ro,đặc biệt với nhà riêng.Tuy nhiên,theo ông,có quy hoạch không đồng nghĩa bất động sản sẽ bị thu hồi hoặc mất giá. Điều quan trọng là xác định đây mới là định hướng,quy hoạch đã được phê duyệt hay kế hoạch đã bước vào giai đoạn triển khai,đồng thời kiểm tra phạm vi ảnh hưởng trực tiếp đến thửa đất."Với những khu đất không thuộc diện dành cho công trình công cộng,hạ tầng mới còn có thể tạo thêm giá trị tùy vị trí và quy định",ông nói.Trong bối cảnh hạ tầng TP HCM được triển khai nhanh,chuyên gia khuyến nghị người mua nên theo dõi khu vực dự định xuống tiền trong ít nhất 6 tháng,cập nhật quy hoạch và tiến độ các dự án liên quan. Nếu chưa đủ thông tin để xác định rủi ro,chờ thêm là lựa chọn hợp lý; nhưng khi quy hoạch đã rõ,người mua cũng cần đánh giá cả khả năng hưởng lợi từ hạ tầng thay vì chỉ nhìn vào nguy cơ.Phương Uyên